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实录:中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会

来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索房地产市场融合与分化的新趋势,解读房地产行业新逻辑。

论坛由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办;同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会内容丰富、环节创新,首次采用一场主论坛+三场平行分论坛的形式。其中新周期下商办物业的新模式平行论坛,以蓝色商办,光耀京南为主题,与会嘉宾展开了激烈的思想碰撞和观点交流。

以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录(七)(平行论坛新周期下商办物业的新模式):

非常开心能够在场所有来宾共同相聚在北京富力万丽酒店,出席中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会。

我是本场分论坛的特邀主持人徐兴乐,希望我的主持能为各位留下美好的回忆,再次欢迎各位,欢迎大家!

随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临,房地产市场进入新的周期,如何面对新周期,适应新逻辑,在战略、业态、产品、模式等方面突破创新,如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合,为房地产赋能,实现房地产的转型升级,将是行业面临的核心命题。今天上午我们已经与行业专家、经济学者、商办精英围绕当前热点话题进行了观点碰撞与现场讨论。

现在进入下午平行论坛的环节--蓝光专场,论坛主题为:新周期下商办物业的新模式--蓝色商办 光耀京南。

蓝光发展是2019中国房地产百强企业第21位,并跻身百强房企成长性TOP10,连续两年荣膺中国十大最具投资价值上市房企,全国在售项目70余个,在商业与住宅领域均有卓越领军项目。

蓝光文商旅创始于1990年,系蓝光发展集团成员企业。是中国最早涉足商业地产资产管理的公司之一,旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业化、全方位的资产增值服务,拥有商业地产投、融、建、管、退全产业链的资产管理能力,位列中国商业地产百强第22名,中国商业地产企业综合实力20强,作为国内极具创新力的商业资产管理公司。

北京城市总体规划赋予房山区三区一节点的功能定位,包括西南部重点生态保育及区域生态治理协作区、科技金融创新转型发展示范区、历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区、京津冀区域京保石发展轴上的重要节点。房山区将建设成为以优美自然生态环境为基础,以科技金融创新为引领,以文化旅游为提升,以国际交往为补充的生态宜居示范区、科技金融创新城。万科、首创、中粮、龙湖、等品牌房企早已入驻。

蓝光北京量子星是蓝光进军北京的第一个项目,位于房山区核心地带,营业面积达14万平米,是目前京南最大的商业综合体,是京保石产业轴上重要的商务配套,在LEED认证和5G技术的加持之下,倾力打造房山地区首屈一指的商务、旅居、社交、休闲生态闭环的新商业模式。下面我们就跟随蓝光的脚步,走进房山。

现在我宣布新周期下商办物业的新模式之蓝色商办 光耀京南分论坛 正式开幕!

此外,还有100多位房地产开发商、渠道代理公司、物业公司、投资公司、企业客户的代表和媒体朋友,以及全联房地产商会写字楼分会的会员们,让我们对各位领导和嘉宾的到来表示热烈的欢迎。

首先我代表论坛主办方--全联房地产商会,对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

2019年,中央在多次重要会议上强调,房住不炒和不将房地产作为短期作为刺激经济的手段。围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,落实房地产调控一城一策,调控力度加大,金融监管收紧,在宏观经济复杂变化的形势下,房地产市场进一步趋稳,价格涨幅有所回落,中国房地产行业由高速增长阶段进入到高质量增长阶段。

新时代,面对房地产的新周期,全联房地产商会从中国经济大势出发,与党建引领、组织建设、政策建言、行业标准等多方面工作着手,坚定行业发展信心,引领行业发展方向,积极探索新形势下房地产市场创新趋势,不断推动新时代房地产行业的稳定发展。

成立19年来,全联房地产商会伴随着中国房地产市场一起成长,是中国房地产行业不断壮大的见证者,更是参与者,成为推动中国房地产持续健康稳定发展的中坚力量。

蓝光是全联房地产商会的副会长单位,一直以来,双方基于共同推动行业发展的愿景,达成了紧密的合作与良好的关系,携手并进,为行业的进步作出了不懈的努力和巨大的贡献。同时,我们也很欣喜地看到,蓝光作为行业里的头部企业,在2019年稳健前行,利润与规模并重,取得了不俗的成就,实现高质量增长,为行业企业的转型发展树立了榜样。

今天下午,全联房地产商会与蓝光再次携手,共同主办本场论坛,很荣幸能够邀请到各位大咖嘉宾和行业精英以新周期下商办物业新模式为主题,展开对房地产行业新周期的探索,以及对商办地产、商办物业创新模式发展的讨论。希望各位嘉宾能够畅所欲言,充分交流,也期待各位都能在本场论坛中取得新的收获。

主持人:感谢秦秘书长的精彩致辞!感谢全联房地产商会多年来对行业论坛的大力支接下来我们进入主题演讲环节。

有请北京市房山区投资促进局、投资促进工作部负责房山区重大项目推进工作及对外宣传推介的魏巍女士,演讲题目:房山区域政策解读。

如图,房山地理优势非常明显,房山总面积是2019平方公里,总人口118.8万,东南与丰台相接,东隔永定河,与大兴想望。

如图,房山区区位优势明显,南与河北涿州市为邻,西与河北省涞水县接壤,新建成的首都机场距房山区政府只有半小时车程,非常近。

周口店北京人遗址被称为北京人的发祥地,三千多年的西周燕都遗址,被史学界视为北京古代城市发展的起点,被称为北京城之源。

860多年前的金代皇陵,印证了北京建都的沧桑,是北京历史上第一座皇家陵寝。

云居寺因有1400多年的佛教圣地,因藏有全世界进寸的14278块石经而享誉内外,被称为石经长城。云居寺有三绝,石经、纸经、木板经,在全世界都非常出名。

房山区还拥有丰富的旅游资源,是世界地质公园,房产依山傍水,景色宜人,中国房山世界地质公园顺利通过联合国教科文组织评估,使北京成为世界上第一个拥有世界公园的首都城市。

房山区大力打造湿地建设,如图,小清河湿地图,绿化率达到61.8%,使房山区新增绿化面积1.2万公顷,天蓝、地绿、水清、生态宜居已经成了房山区的金色名片。

房山区交通非常便利,有京港澳高速、107/108国道,G5京昆高速,现在房山区新通的房山轨道沿线已经延伸至燕山,这是房山区首条无人驾驶。

还有京港线、京原线、京广高铁三条线路,四通八达的网络形成了畅通顺达的交通体系。

当前,房山区面临着京津冀协同发展战略、深入推进新版城市总体规划实施、新一轮促进城市南部地区加快发展三年行动计划启动实施等一系列重大发展机遇,房山区牢牢把握首都四个中心战略定位,按照新版北京城市总体规划赋予房山三区一节点的功能定位,而且北京市政府于11月20号正式批复了房山区分区规划,也就是国土空间规划2017年-2013年,明确了房产区新的发展定位。

房山区承接着中部核心功能区、东部滨海发展区和北京城市副中心三个重要节点。

三区一节点主要是指首都西南部重点生态保育区,区域生态治理协作区、京津冀区域京保石发展轴上的重要节点,历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区,科技金融创新转型发展示范区。

房山区承接了几大优质资源:未来科技城,中关村科学城,中央城区,怀柔科技城。

房山区引进一些重点企业,京东方生命科技产业基地、北航医工交叉创新研究院、石墨烯种子企业孵化园、海创人才国际创新中心、北京基金小镇与互联网金融安全示范园。

这次会议主题:蓝光皇冠国际位于北京市房山区核心地带,营业面积达到15.6万平方米,是目前京南最大的商业综合体,是一座全业态的Block商业街、国际五星级饭店、高端服务式公寓、高品质办公、IMAX影院等各业态为一体的时尚社区,为居者带来接驳世界生活理念的新锐之城。相信随着这些高精尖项目的落地,为加快一区一城的新房山建设提供了有力的支撑。

现在明确产业发展方向,发展重点是新材料和现代交通产业,积极培育智能装备和医疗健康产业,重点推动科技金融等生产性服务业,我区明确了2+2+1高精尖产业结构,发展三个重点板块,高精尖板块主要是以良乡、燕房、窦店组团为核心,重点发展现代交通、新材料产业、智能装备产业;文旅会展板块是以周口店、琉璃河和云居寺组团为核心,重点发展文化产业、旅游产业和会展产业;现代农业板块,重点发展科技农业、休闲农业、特色农业。将以三个板块为抓手,着力推进减量发展、提质发展、创新发展,加快构建具有特色的高精尖产业结构。

第一,现代交通智能装备、医药健康产业,以北京高端制造业基地和良乡经济开发区为主要载体。

良乡高端制造业基地图,里面企业有天道仁和、京东方、长安、蔚蓝等。中国首条5G全覆盖自动车辆测试道路。

石化基地是以石化新材料为主要载体。入驻企业有八亿时空、北京国能电池科技有限公司、燕化高科、石墨烯种子孵化园。

科技金融产业迅速发展,北京基金小镇入驻企业现在达到1086家,管理资产规模累计达到1.6万元,北京互联网金融安全示范产业园累计引进相关企业487万,管理资产规模累计达到411.73亿元,初步形成了以金融安全示范为主导的产业体系。

加速聚集创新要素,积极落实市委市政府要求,一是加快推进良乡大学城的建设速度和扩展空间工作,强化良乡大学城科技创新功能,大力推进产学研同发展,将其建设成为结构合理、要素齐全、职住平衡、充满活力的科教及产业融合新城,使之成为房山乃至首都京南科技创新的重要引擎。

高教园区主园区,现在入驻大学有北京理工大学、北京工商大学、北京中医药大学。

现在全区共有北京市企业技术中心企业13家,众创空间24家,其中国家级众创空间5家,北京市众创空间7家。

深入贯彻落实北京市优化营商环境的总体部署和要求,结合房山实际,制定了《房山区关于支持构建高精尖的实施意见》,这是北京市房山区委区政府联合印发的通知,围绕科技研发、优秀人才、双创平台、特色园区、优质企业等五个方面出台了福利政策。

科技研发是鼓励新型科技研发机构创新发展,提高核心竞争力,优秀人才是助力优秀人才发展提高智慧生产力,助推双创平台发展提高创新驱动力,支持优质企业,支持特色园区发展提高产业及聚合力。

政务方面设立了企业服务专厅,对涉企开办事项提供一站式服务,经典政务事项服务达到54.4%,年底前政务服务一网办理均达到100%,实现前台综合受理、后台分类审批,窗口统一出件。

如图,简要企业到房山区申办工厂需要一些流程,以前比较繁琐,现在集合一网办公,基本上从收件到授件时间特别短。

在服务机制方面,按照《北京市优化营商环境三年行动计划》要求,结合房山实际,制定了《房山区进一步优化营商环境行动计划》,包括具体措施是21条,任务清单224条,还建立了服务重点企业综合服务包、优化营商工作环境周报。

尊敬的各位领导、各位来宾,朋友们,希望通过以上的介绍能让您更加了解和关注房山,我们热切地希望各位企业家将更多的高精尖项目落到房山,我们将大力营造优质的创新创业氛围和营商环境,以更加开放的姿态,更加优质的服务,与各位人士携手前行,共赢未来。谢谢!

主持人:再次感谢魏巍女士给我们带来精彩的讲解,相信一个企业的发展需要当地政府的扶持,再次感谢房山投促局对我们的支持与关注。

下面有请的演讲嘉宾是中国人民大学EMBA。拥有超过十年的国际酒店集团管理经验,曾先后服务于香格里拉酒店集团、新加坡辉盛集团。在国际品牌酒店和服务式公寓领域拥有丰富的运营管理经验,曾主导过辉盛阁、嘉里中心等知名商业品牌的筹建与运营,负责筹开和运营的项目布局北京,上海,广州,成都等重点城市。

热烈掌声有请蓝光文商旅集团京津区域总经理 李璐璐女士 做主题演讲。演讲题目是:蓝光文商旅集团发展趋势。

今天齐聚首都北京,见证蓝光北京商办产品线量子星的亮相发布,我仅代表蓝光文商旅集团向出席此次聚会的各位领导、嘉宾们致以最热烈的欢迎和最衷心的感谢,谢谢大家!

蓝光发展集团成立于四川成都,至今走过了30年的精彩历程,从四川蓝光到中国蓝光,蓝光始终把握时代发展规律,顺应行业发展趋势,踏着稳健的步伐前进。2015年4月16日,四川蓝光发展股份有限公司在上海证券交易所完成重组上市,2019年10月18日,蓝光家宝(音)物业成功登录H股,构建了A+H的资本平台。蓝光发展先后荣膺中国房地产百强综合实力第21名,同时蓝光已经跨入地产行业的千亿俱乐部,连续五年荣膺中国十大最具投资价值的上市房企,并且位列前5。在战略规划上,蓝光发展应用新经济思维和逻辑,以更懂生活更懂你为品牌主张,定位中而强,稳健前行,利润与规模并重,以实现高质量的增长,建设一个优秀上市公司,从优秀迈向卓越为目标。

在产业布局上,蓝光发展已布局文旅、商业、生命科技、现代服务业、互联网、教育等多个领域,打造以地产金融为核心的同心多源产业生态链。

时至今日,蓝光踏上新起点,成功布局全国16大区域,入驻60多座城市,并且取得了骄人的成绩,备受行业瞩目。

今年9月,蓝光发展正式启用上海总部,实行上海+成都的双总部运行机制,上海作为我国经济中心和国际化大都市,吸引了众多大房企总部的纷纷迁入,而蓝光在进入千亿之上的崭新征程后,也继续借助更大的平台,这是蓝光战略的选择,是推动蓝光新战略实现的新起点。

蓝光文商旅集团纵向投融建管退资产管理全周期,横向涵盖商住、办公、商业、文旅全产业链,具备全面的文商旅项目运作能力,包括精准的专业策划能力,强大的资源整合能力,稳健的运营管控能力,系统产品开发研发能力,致力打造和运营更多文商旅优质的标杆项目,加快全国布局,更好地深入实施布局全国发展战略,在加快优质标杆项目的建设,提升城市价值过程中,实现高质量增长。

北京蓝光皇冠国际项目是蓝光文商旅集团在北京地区的首个明星项目,项目定位为京南首席商务特区,项目总体量超过15万平方米,包含房山地区首家国际品牌的五星级酒店,在此我们是跟国际管理酒店品牌洲际酒店品牌签订了皇冠假日的管理协议,该家酒店是房山地区首家国际品牌的五星级酒店,满足了房山地区对高端商务需求,同时项目包含了5A级写字楼、知名院线品牌等,项目总投资超过20亿元,本项目由中外知名的设计公司操刀设计,得到了美国绿色建筑LEED金牌认证的同时,中国电信5G信息服务中心同时落户本项目,为项目提供全方面的科技化、智能化的管控,同时通过与知名互联网公司网易严选的合作,开创了创新营销、异业合作、跨界融合的新商业模式,未来必将成为房山地区标杆型的商住综合体项目,为区域经济作出应有的贡献。

在此,再次感谢各位领导、各位嘉宾参加此次活动,同时也感谢社会各界人士一直以来对蓝光集团、蓝光文商旅集团,包括北京皇冠国际项目的大力支持,希望未来通过此次项目推介,我们有更深入的合作。

主持人:主持人:感谢李总的精彩演讲!感谢蓝光文商旅集团对本届年会的大力支持!接下来的演讲嘉宾,负责中国电信北京公司5G行业应用拓展、5G产品管理、5G产业生态链打造等5G创新应用业务。

掌声有请 中国电信北京公司5G应用创新中心合作负责人 孙健先生。演讲题目是:加快5G发展 赋能产业升级

今天我代表中国电信和大家分享一下中国电信在5G的一些成果,以及前期和房山李总这边取得合作的情况。

随着技术了发展,人类社会从农业到工业,到信息时代,到现在的智能时代,特别是从3G、4G的信息时代以来,在步入5G之后,像大数据、人工智能融合的发展会带来数据、算力的井喷。更高的速度、更大的带宽、更丰富的场景、充分算力的供给,人类社会发展步入了智能时代。

据IDC预测,到2025年,会有超过163Z的数据量,复合增长率接近30%。预测到2025年,在我国物联网连接数会超过50亿,其中5G物联网的连接数会达到接近40亿,接近80%,人均复合增长超过40%。

5G用其优秀的性能为各行业提供了更加全面的连接服务,特别是传统的一些制造业和其他行业对网络的精度要求会很高,场景特别复杂,5G会赋能企业的智慧化升级来助力企业的供给侧改革。

一是提供永久在线大连接。二是低时延,像1毫秒-100毫秒,尤其适合自动驾驶;三是大带宽,对于Gbt传输速率,5G速率对于4G来说提高了10-20倍的速度;四是自集成、自规划、自配置的能力。

目前随着智能制造已经上升到国家战略的高度,我们认为5G将会开启整个工业4.0革命的基石,加速企业智慧化升级。

5G加速了智慧智能的落地,也会带来多样化体验更好的数字化终端和内容服务,来丰富个人的数字化生活。

交通行业。自动驾驶,会解放驾驶者,让驾驶者有更多的时间在车上,同时也会更加安全。

文化、教育、旅游方面,5G也会进一步消除数字鸿沟,把优质资源更多向不发达地区进行普及。

5G将成为社会数字化的高速公路,助力智慧城市建设,提高政务管理时效性、科学性、广泛性,5G支持高清视频监控,快速响应报警,5G广泛的接入会获取海量数据,像有助于城市大脑建立,对于智能交通系统、车联网也会降低整个社会拥挤程度。

在整个5G网络建设方面,中国电信坚持独立组网,已经率先实现在SA组网下和4G网络的互通,同时和多厂商进行分享与测试。在明年也将开启SA网络升级,对外基于SA的边缘计算、网络切片等能力的差异化向社会提供。

5G时代是云网融合的时代,5G会加速云网融合,同时也会形成新一代云化智能网络,一方面云网融合为5G发展奠定了很好的基础,5G网源云化需要很丰富的光网资源,云、数据中心等基础设施,5G本身是一个架构在云计算基础上的通信技术,和传统4G网络有较大区别。

经过多年的运营,积累了大量的云计算、云网融合的资源和能力优势,也在全国部署了很多云资源池,打造了统一架构,统一管理,实现了运营商里最大的天翼云。

中国电信对于5G的核心网、传输网、接入网实现了AI能力智能化部署,通过引入AI能力,实现网络运维智慧化、网络节点减排,实现智能资源分配,通过网络态势感知和用户行为的分析、预测,对网络资源、切片资源、边缘计算等都实现了智能化的资源分配和调度。

5G时代,安全显得特别重要,5G必须是安全的5G。中国电信目前已经建立了云、管、端、信全方位的安全体系。云安全,实现了云网的协同,超大规模的百万主机的预警、多地灾备、备份保障,以及在用户侧部署了一些边缘节点和边缘云。网络安全,在5G建设中会强化5G内生安全的推进。终端安全,为5G泛终端、物联网等终端提供了差异化、智能化的服务。信息安全,包括态势感知平台、不良信息监测,会坚守用户数据的隐私保护等等。

今年4.26时提供了中国电信5G创新合作大会,在6月份时,上海举办了5G云网发布会,7月份、9月份在广州都举办了一系列5G+云+AI等发布会,就是想传递5G已经来了的信号。

5G云网融合时代,我们积极的态度会更全面面向行业合作伙伴开放电信的能力,也会积极和客户做一些联合的创新,为更好地服务于行业客户,开放5G网络、云资源、边缘计算等一些基础设施。前期的合作已经有了很好的基础,面向媒体、医疗、教育、传媒、警务等不同行业,都实现了云网解决方案和5G解决方案。到目前为止,已经和300多家客户实现了5G的应用场景的落地。我们认为5G的关键在应用,应用的关键在生态,5G和4G是有本质较大的区别。

案例,重建钢构,5G网络助力中国钢构打造立体车库,提升运维效率。5G+大数据实现远程预测性维护与远程指导维护;5G+视频识别、传感器,实现危险区域的实时安全。

案例,和积水潭医院做的5G远程手术。这个手术今年已经做了超过十几次,主要是在北京本地,田院长在他的办公室,对端可以同时操作2-3台手术,通过远程控制机器人来给对端患者进行手术。原来它是一个远程的规划,用了5G之后,已经可以实现远程操作。

案例,在广州做的立体智慧警务,通过无人机+无人巡逻车+警员智能识别,里面用了很多新的技术,如无人机、视频监控、AI,通过整个视频和一些数据的采集,到了最后可视化的指挥调度平台,做整体分析和部署。

案例,今年70年国庆阅兵时,我们和央视、北京电视台都有5G的合作,主要是移动状态下上传4k高清视频,原来在4G时我们能做的更多是高清1080P,现在能做到4k,画面效果比以前会有较大提升。

案例,浙江公路技师学院,类似于偏教育行业的应用,左边是更多学员通过VR眼镜把课件放到云端,有助于消除眩晕感,让他感知更好。右边是AI增强教学,在传统枯燥的课程里会弹出一些动画、虚拟场景,让学习时的感知会更加好一些。

案例,旅游项目,在黄山景区通过无人机的远程视频采集,能够更好看到整个场景,另外我们在重庆也实现了通过远程5G+VR技术,把远端一些视频放到你的眼前,感觉到体验式和沉浸式效果。

案例,北京世园会,中国电信今年在世园会里有很大5G的展馆,展出了面向个人、面向行业很多基于5G的应用,是整个世园会里人气比较高的展馆。

中国电信助力雄安新区实现5G+智慧工地,通过高性能移动的边缘计算、4k高清视频,将一些平台,提供人脸识别、行为分析等等,都为整个智能化和信息化建设起到了较大的作用。

中国电信紧密围绕北京市一些重大活动和重大工程,聚焦了1551,我们在超高清视频、智慧城市、医疗、自动驾驶、工业互联网等领域都取得了很多应用场景的落地,会更有助于不同行业未来会探讨更多的融合和新技术的落地。

5G不仅仅是一张网,5G也是ABCDEHI新技术的加速器,A是人工智能,B是区块链,C是云计算,D是大数据,E是边缘计算,H是智慧家庭,I是IoT,这些新技术的加速器来助力各行业的数字化转型,助力数字经济的加速增长,更加助力于人民的美好生活。

主持人:再次感谢孙总的精彩分享,让我们对5G有了简单的认识。我发现5G如此了得,希望大家再次把掌声送给中国科技--5G时代。

下面有请北京主流商用物业代理公司-中耀盛世(北京)房地产有限公司总经理 马耀扬先生做主题演讲。演讲题目是:京西南区域商办发展趋势。

近几年,我国商业地产的开发建设逐渐兴起,然而随着我国市场环境和结构的不断发展变化,尤其是在2018年中国社会主要矛盾被重新定义,商办地产也步入了提档升级和结构性变化的新常态。纵观市场,像联合办公、共享办公、智慧办公都在风口正劲,但与此同时,因为我们产业升级,中美争端的影响,我国经济增速现在处在放缓阶段,大型企业办公选址已经在放慢,中小企业选址需求和意愿在降低。

商办地产的发展呈现两极分化,特别是北京在3.26政策出台以后,更加严重抑制了商办物业个人需求,提高了商办物业购买群体的准入门槛。可以说北京商办地产迎来了前所未有的风口和机遇,同时我们也正在遭遇前所未有的冲击和挑战。

十九大报告明确了在新时代背景下全面建设社会主义现代化国家及其两步走的战略安排,完整地勾画了我国社会主义现代化建设的一个时间表、路线图,两步走战略中,类似于GDP翻番这类目标已然消失,主要原因是当下社会主要矛盾发生转移。我国经济发展已由高速发展阶段转向高质量发展阶段,迈入转变发展方式,优化经济结构,转换增长动力的攻关期。当前中国GDP总量是全球第二,第三产业增长迅速,但与美国相比,中国在GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大的发展空间。

随着中国第三产业GDP占比的不断抬升,三产从业人数占比也有望提升。由于中国经济的快速发展,城市国际化程度也在快速提升,特别是一线城市对商办物业的功能要求与原有商业办公建筑概念有了很大差异,像绿色、生态、节能、低碳等一些新的领域的引入和应用均需要提高商业办公建筑的开发建设和运营能力。

在新时代、新经济背景下,商办地产将会如何顺应时代,把握新的发展机遇?北京商办地产发展出现了三个转变:

商办开发企业,从重开发轻运营,逐渐转变为重协作重运营,主要体现在四个方面:

开发企业在空间、配套、运营、服务四个维度的升级迭代和科技创新,逐步营造出更加人性化、生态化和智慧化的企业办公场景。

在空间方面,空间主要指的是两个空间,大空间和小空间。大空间就是园区或楼宇整体空间利用和共享空间的置入。小空间指的是每个独立入驻企业的办公环境的场景营造。

在配套方面,从第一层最基本的满足实行住企业员工基本需求,到第二个层次满足企业日常经营和员工在职场商务需求,再进阶到第三个层级,可以满足楼宇实现自给自足,满足进驻企业的需求,同时还在满足周边企业和办公人群的生活、工作、休闲娱乐的一切需要,也就是新时代多功能综合型商务楼宇的重要特点。

在运营方面,由于软环境对于楼宇经济的发展建设日趋重要,商办楼宇经济已经由单纯的地产开发性质转变为创新创业成果孵化的城市大型体平台,针对楼宇运营服务的经营主体,楼宇运营方搭建公共平台,提供政府资源、行业资源、企业资源、金融资源、人力资源等等,为入驻企业提供优质的服务。刚才听到电信讲到5G,随着5G时代的到来,智慧楼宇的建设也将成为商办发展的主流,更多智能化的科技创新也会越来越多地应用到写字楼办公场景当中,帮助企业降费提效,使企业发展更加事半功倍。

在服务方面,服务从原来最基本的楼宇物业服务升级到楼宇增值服务,打造楼宇的增值服务平台,旨在通过服务共享、规模经济的方式降低企业运营成本,增加企业经营效益,园区增值服务包括类似于工商注册、人力资源服务、集中采购服务、法律服务、信息服务等等,都属于我们现在在做的。还有一些园区在打造更高层次的科技创新服务,旨在构建科技创新的服务平台,提升楼宇科技创新的能力,打造创新型商务园区。

科技创新型园区主要是围绕着主导的产业链进行展开,一般包括项目的申报服务,研发设计服务,检测认证服务,创新孵化服务等内容。

以上四方面都说明商办开发企业在应对市场变化、迎合客户需求方面,作出的积极升级和转变。

商办客户群体在近期可以明显看到从原有的购买主体以私人投资为主导的个人投资客户转变到以机构为主导的企业级客户。近几年,随着政策的出台,商办物业从原有的散售为主的销售形式逐渐变为以大宗物业交易为主的形式。随着房地产行业监管日益趋严,住宅地产投资回归理性,商办地产进入门槛越来越高,以险资、基金、信托为主的一些金融机构纷纷开始涉猎一线城市的商办地产,外资机构表现尤为突出,特别是近两年上市公司和一些大型企业也开始选择在现阶段进行抄底,购置一些优质资产,进行资产配置。近年来,全国商业地产的交易中,一线城市占全国八成,外资参与度在快速提升,从2016年的14%到2018年提升到32%。2019年前三季度,大概一线城市商办大宗交易整体活跃,据不完全统计,仅四成的写字楼,包括综合体的成交总额就已经超过774亿。其中外资买家的涌入成为一大助力,仅在过去几个月,外资投资量就已经达到近百亿。

目前,商办大宗交易已经进入了一个稳定的发展期,由于我国的城市化率目前只有59.58%,可以预见的是,新兴经济体的活力仍尚有较大发力空间,因此机构投资者对于商办物业的资本增值部分是十分看好的。国内外机构对于增持中国的商办物业也具有很强的积极性和信心,因此相信这一市场的规模仍会持续在增长。

是由于国家发展现代化都市圈,推动区域协同发展,加之北京城市功能定位,新型商务区发展潜力由原本的城市核心区域逐渐转变过渡到像通州、大兴、丰台、房山为主的一些新型区域。

城市的政策是决定了区域的发展高度,在大格局发生改变的情况下,政策地区就可以坐享政策红利,不管是在交通、产业或教育生态方面都会迎来巨大的提升。北京一路向南的发展大势将快速带动京南区域未来价值的增长。

北京城市战略定位是全国的政治中心、文化中心、科技创新中心、国际交往中心,其中国际交往中心重要的窗口之一就是现在已经通航的大兴国际机场,大兴国际机场作为大型的国际枢纽,是落实首都城市战略定位,完善首都城市功能布局,促进京津冀一体化协同发展的国家重大项目,也是国家实施一带一路战略的重要窗口。21世纪是航空世纪,抓住了新航程的发展机遇就是抓住了新的发展未来。首都国际交往新门户,新空港经济圈,势必会撬动区域的经济发展,顺应北京生态向北、文化向西、行政向东、产业向南的发展格局,京南地区将负担起北京产业结构调整重任,承接京津冀一体化与京雄产业带所带动的一系列产业进驻。

今年9月25号正式通航的大兴国际机场是一个世界级的空港,目前年运载量达到4500万人次,2025年超过7500万人次,未来设计整体年运载量超过1亿人次。这样一个机场对我们带来的思考是什么?可能我们会想到交通枢纽,想到免税店,想到中转中心,其实对于一个机场和对于一座城市,对国家的影响是巨大的,包括法国的戴高乐机场,服务的地区所产生了GDP占到了整个法国GDP的30%;阿联酋迪拜机场,仅一个机场把海港与机场进行结合,占地25平方公里的物流城,打造一个空港经济圈,引入近90万人口的进入。首都国际机场在空港区域内一年产销收入超过2500亿,未来大兴国际机场给整个京南区域所带来的巨大经济增量是可期的,由此带来商办行业发展潜力也是非常巨大。

综合来说,新总规中对于南北均衡发展的决心,京南区域的发展会再次提速。可以说城市新总规赋予了京南区全新的城市功能定位,未来不仅坐拥国际新机场,连通雄安新区,更是京津冀协同发展的中部核心区,未来十年北京南城将面临巨大的区域发展红利。

随着北京南城计划的出台,整个京雄发展带的利好因素,这个区域值得大家关注。在整个政府方面,北京南城发展计划是打造一轴两廊两带多点的多功能框架,房山实施五项措施:建设八个特色小镇、40多所优质学校进驻、新设企业执照当日领取、提升基础设施和生态建设能力、完善区域医疗服务能力与水平。形成在东部有北京经济技术开发区、中部有北京新机场临空经济区,西部有良乡高教园区等重点功能区的发展格局。

规划方面,房山区被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区,明确中关村南部科技创新城的产业定位,区域定位是生态宜居展示区,打造科技、金融、文化三大创新平台,建设中关村国家自主创新史德威:的核心拓展区,南与雄安新区进行互通,贯彻落实新发展理念的创新发展示范区,迎合首都多中心的发展格局。

交通方面,随着大兴国际机场的通航,将直接为该区域带来航空经济的利好,房山线形成一航一轨三高速的立体化交通网络,并且根据市交通委相关讨论方案,房山区交通路网有望可以进行再次升级,房山线年开通的北延线丰益桥南站或将继续北延,如果这条线路落成,将进一步拉近与城市核心区的距离。

区位方面,身为雄安新区通联首都的桥头堡,京保石发展轴上的核心节点,西南方向是连接北京市和雄安新区以及河北的战略方向,日益丰盈的路网交通体系将再度增加区域优势和巩固其战略位置。

随着新版首都城市功能定位及城市新总规的落实推进,城市更新、产业升级等将会不断推进产业发展,一方面我们所有商办从业者都将面对新的挑战,同时也将涌现一些新的发展机遇,无论在任何时期、任何市场环境里,都一定是同时存在着挑战与机遇。

新时期、新经济时代,需要我们具备更加敏锐的洞察力,顺应时代潮流,助力城市更新,创新行业发展。



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